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Ihr Recht auf Mieterhöung: Nur mit anwendbarem oder vergleichbaren Mietspiegel

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          Vorsicht vor befristeten Mietverträgen mit Selbstnutzungsklausel

Wenn Sie für Ihre Vermietung befristete Mietverträge bevorzugen, stellt das zunächst erst einmal kein Problem dar. In so einem Falle können Sie dem Finanzamt immer noch glaubhaft belegen, dass Sie eine Gewinnabsicht mit der Immobilie verfolgen.

Schwieriger wird es, wenn der befristete Mietvertrag auch noch eine Selbstnutzungsklausel enthält. Das zeigt ein Urteil des Finanzgerichts Köln ( (21.09.11, Az. 9 K 4205/09).

In dem Fall vor dem Kölner Gericht, wurde der Mietvertrag auf 5 Jahre befristet. Die Begründung: Nach Ablauf dieser Zeit würde eine der beiden Kinder oder eines der Enkelkinder das Haus in Eigenbedarf für sich und seine Familie nutzen.

Diese Formulierung kostete dem Ehepaar über 25.000 Euro. Denn: Das Finanzamt verweigerte dem Ehepaar aus diesem Fall, die angefallenen Kreditkosten der Immobilie als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen.

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Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland 

Quelle: Deutscher Mieterbund

Mieter zahlen in Deutschland durchschnittlich 2,20 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,97 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen.

Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2011 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2 851,20 Euro im Jahr 2011 nur an Betriebskosten aufgebracht werden.

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Regionale Unterschiede beachten

Zwischen den östlichen und westlichen Bundesländern gibt es nur noch minimale Preisunterschiede bei den Betriebskosten. Die im Durchschnitt tatsächlich gezahlten Betriebskosten liegen in den östlichen Bundesländern bei 2,18 Euro pro Quadratmeter und Monat, in den westlichen Bundesländern bei 2,21 Euro. Insbesondere für Grundsteuer, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Versicherungen muss in den westlichen Bundesländern teilweise deutlich mehr bezahlt werden.

Im Übrigen wird aber beispielsweise die Höhe der Heizkosten oder Warmwasserkosten vor allem durch klimatische Einflüsse und starke Preisunterscheide bei Öl, Gas und Fernwärme bestimmt.

Die Höhe der kommunalen Gebühren bzw. der Grundsteuer schwankt von Gemeinde zu Gemeinde teilweise extrem.

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Heizung und Warmwasser 2011

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind auch im Abrechnungsjahr 2011 weiter angestiegen. Zwischenzeitlich muss für diese „warmen Betriebskosten“ 1,24 Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt werden. Das sind für eine 80 Quadratmeter große Wohnung rund 1.200 Euro pro Jahr.

Insgesamt machen die warmen Betriebskosten 2011 55 % aller tatsächlich gezahlten Betriebskosten aus.

Dass trotz eines relativ milden Winters die Heizkosten angestiegen sind, liegt in erster Linie an der Preisentwicklung für Öl, Gas und Fernwärme. Während Gas um 4,5 % und Fernwärme um 7 % teurer wurden, stiegen die Preise für Heizöl um mehr als 24 %. Zu beachten sind außerdem regional große Preisunterschiede bei Fernwärme und vor allem bei Gas von bis zu 16 %, die die Heizkosten in die Höhe treiben.

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Maklerkosten als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften

Maklerkosten, die beim Verkauf eines Hauses anfallen, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung eines anderen Objekts abzugsfähig, wenn der Verkaufserlös für die Finanzierung des anderen Objekts eingesetzt wird. Voraussetzung ist, dass diese Verwendung von vorneherein beabsichtigt war und diese Absicht vor Verkauf des Grundstücks festgelegt war.

Das Finanzgericht Münster hat in seinem Urteil vom 22.5.2013 die Maklergebühr als eine besondere Form von Finanzierungskosten betrachtet, weil der Verkaufserlös zur Finanzierung des anderen Objekts eingesetzt wurde.

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Kein Verbot von Nachtspeicheröfen – Haus & Grund: Sieg der ökologischen und ökonomischen Vernunft

Als einen Sieg der ökologischen und ökonomischen Vernunft bezeichnete es Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann, dass auch nach 2020 weiter sogenannte Nachtspeicheröfen betrieben werden dürfen. Eine entsprechende Änderung des Energieeinsparungsgesetzes hatten Regierungspolitiker vor der Abstimmung im Bundestag bekannt gegeben.

„Wir sollten jede zur Verfügung stehende Möglichkeit nutzen, um das zeitweise Überangebot etwa von Wind- und Solarstrom zu speichern. So werden aus Öfen, die früher mit Nachtstrom aus Atom- und Kohlekraftwerken betrieben wurden, Ökostromspeicheröfen“.  Diese Nutzung sei zumindest so lange sinnvoll, bis neue und leistungsfähigere Stromspeicher entwickelt würden.

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Wussten Sie schon, dass das am 1. Mai in Kraft getretene neue Mietrecht auch Auswirkungen auf die vertragliche Gestaltung Ihrer Mietverhältnisse hat?

Dies betrifft vor allem die Themen Mietkautionszahlung und Modernisierung.

So können Sie nun z. B. vertraglich regeln, dass die erste Rate der Mietkaution zusammen mit der ersten Monatsmiete zu entrichten ist.

Diese Regelung, die zuvor nicht gesetzlich verankert war, erleichtert es Ihnen, sich schneller wieder von Mietern zu trennen, die bereits die Kaution nicht zahlen. Denn nach dem neuen Gesetz dürfen Sie Mietern nun auch wegen Zahlungsverzug kündigen, wenn diese die geschuldete Mietkaution nicht zahlen.

Auch im Hinblick auf Modernisierungen, die mit dem Klimaschutz in Zusammenhang stehen (z. Einbau neuer Fenster, Austausch des Heizkessels, Erneuerung der Wärmedämmung), sollten Sie Ihren derzeitigen Formular-Mietvertrag dringend aktualisieren. Mit einer entsprechenden Klausel erleichtern Sie sich in Zukunft die Durchsetzung dieser Modernisierungen.

Denn die so genannten energetischen Modernisierungen müssen Ihre Mieter künftig auch dann dulden, wenn sie eine wirtschaftliche Härte darstellen. Zwar können Mieter im Hinblick auf den anschließenden Modernisierungszuschlag immer noch wirtschaftliche Härte einwenden, doch dies muss nun zwingend bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme in schriftlicher Form erfolgen.

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1. Bundestag kippt überraschend das Verbot von Nachtspeicheröfen

Der Bundestag hat eine Änderung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) beschlossen und damit das 2009 mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingeführte Verbot von Nachtspeicherheizungen aufgehoben. Damit setzt der Bundestag seinen Schlingerkurs in Sachen Energiewende konsequent fort.

Die überraschende Aufhebung des Nachtspeicherofenverbotes war vom Bauausschuss des Deutschen Bundestages in die Novelle eingeführt worden. Grundlage ist ein Pilotprojekt, mit dem der Stromkonzern RWE die Zwischenspeicher-Kapazität der Nachtspeicheröfen für Überangebote von erneuerbarer Energie nachgewiesen hat.

Das Gesetz muss jetzt noch den Bundesrat passieren. Dessen Zustimmung bei der nächsten Sitzung am 7. Juni darf allerdings als ungewiss gelten, da sich der Bundesrat bereits zum Regierungsentwurf des EnEG ablehnend geäußert hat. Außerdem ist seitens einiger Bundesländer  – allen voran Baden-Württemberg – heftiger Protest gegen die Wiedereinführung von Nachtspeicheröfen laut geworden. Die Novelle des EnEG droht daher am Wahlkampf zu scheitern.

Pressemitteilung vom Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg Juni 2003

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Landtag beschließt die Rauchwarnmelderpflicht für Nordrhein-Westfalen

Der Düsseldorfer Landtag hat Mitte März die landesweite Rauchwarnmelderpflicht beschlossen. Das Gesetz sieht vor, dass ab dem 01. April 2013 in sämtlichen Neubauten die piepsenden Lebensretter installiert werden müssen. Für Wohnungen im Bestand gilt eine Übergangsfrist bis Ende 2016.

BGH-Urteil

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Hunde und Katzen dürfen in Mietwohnungen nicht generell verboten werden

20.03.2013 •  Die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen darf nicht generell verboten werden. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof.

Vermieter dürfen die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen nicht generell verbieten. Derartige Klauseln in Mietverträgen stellen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar und sind deshalb unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof in einem am Mittwoch verkündeten Urteil. Erforderlich sei vielmehr eine Abwägung der Interessen im Einzelfall (Az. VIII ZR 168/12).

Die Richter gaben der Klage eines Mieters aus Gelsenkirchen statt. Er wollte in seiner Wohnung einen kleinen Mischlingshund halten, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet war, „keine Hunde und Katzen zu halten“. Diese Klausel sei unwirksam, entschied der BGH. „Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet.“

Die Unwirksamkeit des generellen Verbots führe jedoch nicht dazu, „dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann“, stellte der 8. Zivilsenat des BGH klar. Vielmehr müsse eine „umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen“.

Im zugrundeliegenden Fall bedeutet das Urteil ein Happy End für einen kleinen kranken Jungen, für den die Eltern auf ärztliches Anraten einen Hund beschafft hatten. Obwohl der nur 20 Zentimeter hohe Mischlingshund in dem Mietshaus laut BGH „allseits wohl gelitten war“, forderte die Vermieterin, eine Wohnungsgenossenschaft in Gelsenkirchen, dass der Hunden binnen vier Wochen wieder ausziehen sollte. Die Genossenschaft berief sich dabei auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach prinzipiell „keine Hunden und Katzen zu halten“ seien. Diese Klausel erklärte der BGH nun für unwirksam.

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Solarstromeinspeisung löst Gewerbesteuer aus

Eine Kapitalgesellschaft, die auf dem Dach ihres Gebäudes eine Fotovoltaikanlage betreibt und deren Strom gegen Entgelt an das öffentliche Stromnetz einspeist, muss Gewerbesteuer für ihre gesamten Mieteinkünfte zahlen. Dies hat das Finanzamt Berlin-Brandenburg am 13.12.2011 entschieden ( Az. 6 K 6181/08). Vom Immobilienverband IVD wird das Urteil kritisiert.

Die steuerliche Begünstigung für Kapitalgesellschaften, die nur Grundbesitz nutzen und verwalten, entfällt, wenn sie daneben weiteren gewerblichen Tätigkeiten nachgehen, die nicht zwingend mit der Nutzung oder Verwaltung zusammenhängen. Dazu zählt das Finanzgericht auch die entgeltliche Einspeisung von Solarstrom.

Die Richter hielten es für unerheblich, dass es im verhandelten Fall nur einen Abnehmer für den Strom gab und die Einnahmen des Unternehmens nur zu 5 % aus der Einspeisung stammten. Sie ließen die Frage offen, wie zu entscheiden wäre, wenn der Strom nur für den eigenen Grundbesitz genutzt würde.

Der IVD sieht das Urteil als "Behinderung der Energiewende". Viele Immobilieneigentümer sind dadurch gezwungen, Ausweichgestalltungen zu wählen und die Dächer ihrer Häuser an andere Gesellschaften zu vermieten, so Hans-Joachim Beck, Leiter der IVD-Steuerabteilung. Er fordert vom Gesetzgeber, den Katalog der Nebentätigkeiten, die keine Gewerbesteuerpflicht auslösen, auf den Betrieb von Fotovoltaikanlagen zu erweitern.

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Immobilienmarkt Düsseldorf: Mehr Verkäufe und höhere Preise

Der Gutachterausschluss der Stadt Düsseldorf hat in seinem Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2011 festgestellt, dass die Anzahl der Kaufverträge in der Landeshauptstadt um 11 % gestiegen ist. Der Umsatz in Höhe von 2,92 Mrd. EUR kletterte im Vergleich zum Vorjahr sogar um 15 %. Einfamilienhausgrundstücke sind um 10 % teurer geworden, Grundstücke für Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser um 5 %. Lediglich die Preise für Gewerbe-/ Industriegrundstücke stagnieren. Bei den bebauten Grundstücken gibt es ebenfalls überwiegend gestiegene Preise. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ist eine Preissteigerung von 10,5 %, bei Einfamilien-Reihenhäusern von 3,4 % zu verzeichnen. Die Preise für Mietwohnhäuser, auch mit Läden im Erdgeschoss, befinden sich auf dem Niveau des Vorjahres.

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Mehr als eine Miete Rückstand ist nicht zu viel

Vermieter können Ihrem Mieter bereits ab einem Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 107/12). Die Richter stellten klar: Ein Mietrückstand von Mindestens zwei Monaten ist nur für eine fristlose Kündigung erforderlich. Eine ordentliche Kündigung kann der Vermieter schon bei geringeren Mietschulden aussprechen. Dafür gelten die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Ausgeschlossen ist eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter dem Vermieter nicht mehr als eine Monatsmiete schuldet und wenn er weniger als einen Monat im Zahlungsverzug ist.

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Auch wenn ich zuversichtlich bin, dass die von uns publizierten Preise authentisch die zurzeit erzielbaren Miethöhen und Kaufpreise in Ratingen wiedergeben: Im Tagesgeschäft erkenne ich, dass unsere Preise häufig nicht unerheblich abweichen von denen unserer Mitbewerber. Häufig versuchen Immobilienberater durch übertrieben hohe und meist nicht erzielbare Preise Hauseigentümer für einen Vermarktungsauftrag zu ködern. Naturgemäß ist der Hauseigentümer bereit, dem Makler den Auftrag zu geben, der ihm die höchste Miete/Kaufpreis in Aussicht stellt, und hier kommen solche Prognosen dann gerade gelegen. Erst im Verlauf der Vermarktung zeigt sich leider, dass zwischen Wunsch und Wirklichkeit häufig eine große Lücke klafft.

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Schlechte Energiebilanz drückt Immobilienpreis um 21 Prozent
2.10.2012, Quelle: Immowelt AG
Bereits der Anschein eines energetischen Sanierungsrückstandes drückt Marktpreis / Fehlende Dämmung und alte Fenster führen zu Preisabschlägen von durchschnittlich 21 Prozent / Immobilienprofis raten zur Investition in energetische Sanierungsmaßnahmen. Immobilien erzielen dann höhere Preise und lassen sich schneller verkaufen

Energiefresser - nein danke! In Zeiten steigender Energiepreise wirkt sich bereits der Anschein eines energetischen Sanierungsrückstandes negativ auf den Marktwert einer Immobilie aus. Das ist die Meinung von 80 Prozent der deutschen Makler, wie die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2012 zeigt, die von immowelt.de und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen durchgeführt wurde.

Sind Wohnung oder Haus energetisch nicht auf dem neuesten Stand der Dinge, liegt der Preisabschlag nach Angaben der Immobilienprofis bei durchschnittlich 21 Prozent. Daher raten sie Immobilienbesitzern, die einen Verkauf planen, zur Investition in verschiedene energetische Sanierungsmaßnahmen: 80 Prozent empfehlen die nachträgliche Dämmung des Daches, 66 Prozent raten zum Tausch alter Fenster gegen moderne Wärmeschutzverglasung und 60 Prozent befürworten die Dämmung der Fassade. Denn Häuser und Wohnungen mit positiver Energiebilanz erzielen nach Meinung von 56 Prozent der Makler nicht nur insgesamt höhere Preise, sie wechseln auch schneller den Besitzer (38 Prozent).

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Sie möchten Ihre Immobilie zügig verkaufen?

Damit wir Ihr Eigentum zügig verkaufen können, schließen wir - bei Erhalt eines Alleinauftrages und Zahlung einer Vermittlungscourtage - für den Käufer Ihrer Privatimmobilie eine Wiederverkaufspreis-Garantieversicherung ab, wenn dieser die Immobilie selbst bewohnt. (Details s. unter "Die wichtigsten Rahmenbedingungen auf einen Blick).